Een overwaarde hypotheek klinkt aantrekkelijk: je haalt geld uit je huis zonder het te verkopen. Maar er zitten ook nadelen aan.
In dit artikel ontdek je welke risico’s en extra kosten erbij komen kijken, wanneer het financieel onverstandig is, en waar je op moet letten als je overwaarde wilt opnemen via een hypotheek.
Wat zijn de nadelen van een overwaarde hypotheek?
Een overwaarde hypotheek vergroot je financiële ruimte, maar kan op de lange termijn nadelige gevolgen hebben.
Hogere maandlasten
Bij het opnemen van overwaarde neem je in feite een nieuwe hypotheeklening op. Dat betekent dat je maandlasten stijgen door extra rente en aflossing, zeker bij een lineaire of annuïtaire vorm.
Bij een aflossingsvrije variant betaal je maandelijks wel rente, maar los je niets af.
Rentekosten over een groter bedrag
Je betaalt rente over het extra bedrag dat je opneemt. Zeker bij hogere rentes (zoals in 2025) kan dit honderden euro’s per maand schelen. Bij een overwaarde van € 80.000 met een rente van 4,5% betaal je jaarlijks € 3.600 aan rente.
Minder woningwaarde bij verkoop
De opgenomen overwaarde moet bij verkoop weer worden terugbetaald. Dat betekent dat je minder winst overhoudt bij verkoop van je woning. Het verlaagt dus je financiële buffer voor een volgende woning of pensioen.
Beperkte mogelijkheden voor ouderen
Ouderen kunnen minder makkelijk een nieuwe hypotheek krijgen. Banken hanteren strengere voorwaarden op basis van pensioeninkomen. Daardoor is het lastiger om voldoende overwaarde op te nemen, zeker boven de 70 jaar.
Risico bij waardedaling woning
Als je woning in waarde daalt, loop je het risico dat je hypotheek hoger is dan je woningwaarde. Dit wordt onderwaarde, en kan tot problemen leiden bij verkoop of bij het oversluiten van de hypotheek.
Wanneer is een overwaarde hypotheek geen goed idee?
Een overwaarde hypotheek is mogelijk niet verstandig als:
- Je inkomen beperkt is en je maandlasten niet veel mogen stijgen
- Je op korte termijn wilt verhuizen
- Je geen risico wilt lopen op restschuld
- Je weinig kennis hebt van hypotheken en renteconstructies
- Je een financieel onzekere toekomst hebt (bijvoorbeeld bij pensionering)
Veelgestelde vragen
Wat kost een overwaarde hypotheek?
Naast rentekosten betaal je meestal ook afsluitkosten, taxatiekosten en notariskosten. Reken op € 1.500 tot € 3.000 aan eenmalige kosten.
Kan ik belastingaftrek krijgen over de rente?
Ja, maar alleen als je de overwaarde gebruikt voor verbetering van de woning. Gebruik je het voor consumptie (zoals een auto), dan vervalt het renteaftrekvoordeel.
Is een aflossingsvrije constructie verstandig?
Dat hangt af van je situatie. Je betaalt lagere maandlasten, maar bouwt geen vermogen op en houdt bij verkoop minder over.
Kan ik overwaarde opnemen als ik met pensioen ben?
Dat kan, maar banken beoordelen dan op basis van je pensioeninkomen. Je kunt meestal minder lenen dan wanneer je werkt.
Mag ik de overwaarde vrij besteden?
Ja, maar alleen als je kiest voor een consumptieve leningvorm. Let op: dit kan fiscale gevolgen hebben.